摘要: 加国房地产炽热，新建的独立屋不愁卖，新盘豪宅供应就更少，故近年很多人收购旧屋翻新成豪宅再转手出让。地产界人士说，现时买旧屋改建成豪宅的，以中东人占八成，其余是俄罗斯人、意大利人，华人即使有，亦占少数。 ...
买旧屋翻建豪宅转手 手无百万资金 难以踏入市场 现以伊朗人为主 渐见华裔出现 据明报专讯，加国房地产炽热，新建的独立屋不愁卖，新盘豪宅供应就更少，故近年很多人收购旧屋翻新成豪宅再转手出让。地产界人士说，现时买旧屋改建成豪宅的，以中东人占八成，其余是俄罗斯人、意大利人，华人即使有，亦占少数。但有划则师表示，近年探询买旧屋改建豪宅的人渐见增加。 在多伦多专营豪宅买卖的地产经纪、豪宅建筑商指出，尽管在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的现象已成为未来的发展趋势，但有意购买旧屋翻建豪宅的人士，除了购买地皮的高昂费用外，手头至少需要有100万元的资金用于建筑成本，否则根本无法踏足这一市场。 于新水表示，从目前的情况来看，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的现象主要集中在北约克和烈治文山，具体的位置是北约克的央街沿线两侧以及湾景路沿线两侧，烈治文山市的央街以西、7号公路以北的地区。 相比之下，在万锦市购买旧屋翻建豪宅的数量很少，至于士嘉堡则不适合购买旧屋翻建豪宅，因为难以找到在该地区购买豪宅的买家，根本赚不到钱。 投资主力是伊朗裔占80% 据于新水所知，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的主力军是伊朗裔的投资者，他们占据的市场份额多达80%，在剩余的20%市场份额中，由俄罗斯裔、意大利裔和华裔投资者瓜分，其中，华裔投资者所占的比例最少。至于华裔投资者在购买旧屋翻建豪宅后转手获利的比例大于自住的比例。 于新水又指出，在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的建筑成本现正连年上升，并视翻建豪宅的区域和面积而有所不同。一般说来，兴建豪宅的建筑成本为每平方呎200元至300元，一些用于自住的豪宅在建筑材料方面相当考究，每平方呎的建筑成本甚至高达400元。 于新水说：「一个浴缸的价钱可能高达1.2万元，一间豪宅内光浴缸就可能花费数万元。」 他又说：「这还尚未计算购买地皮的成本，因此，除了购买地皮的高昂费用外，手头至少需要有100万元的资金用于建筑成本，否则根本无法入场。」 至于购买旧屋翻建豪宅的整个过程，包括购买地皮、新屋设计、翻建审批和建筑施工等，前后至少需要一年多的时间。其中，从破土动工至完工的时间从4个月至12个月不等，等候市府审批的时间从5个月至7个月不等。 土地价值愈高 投资风险愈低 华裔建筑师梁川指出，华人投资者在最近几年来成为在大多伦多地区购买旧屋翻建豪宅的新生力量，然而，购买旧屋翻建豪宅转手获利并非毫无风险，土地的价值在房屋总价中所占的比例愈大，投资的风险就愈低。 她说：「地点非常重要，如果是在抢手的黄金地段，且土地的价值比房屋本身的价值更高，那么，翻建的风险就很低，且不太可能因为经济不景气而影响房价。不过，对于那些在购买旧屋后翻建豪宅用于自住的人士，就是另外一回事了。」在过往多年来，购买旧屋翻建豪宅的主要是中东人，但在最近几年来，有经济实力的华裔投资者已成为新生力量。 她表示：「对于手头没有资金的房屋买家而言，购买二手房是最经济的。购买旧屋翻建豪宅的人士必须有钱，这不是所有人都能玩得起的。」 在梁川服务的华裔客户中，在北约克的惠柳第和央街沿线两侧以及艾灵顿路沿线附近购买旧屋翻建豪宅的人数较多。而从今年以来，华裔客户在怡陶碧谷的南部、万锦市和烈治文山市购买旧屋翻建的不乏其人，计划在豪宅建成后转手获利或自住的人士都有。 她指出，华裔客户在北约克的惠柳第购买旧屋翻建豪宅的面积通常在3,000平方呎左右，至于在艾灵顿路沿线附近购买旧屋翻建豪宅的面积约在2,500平方呎，尽管面积略小一些，但也能容纳4间卧室，可谓「麻雀虽小、五脏具全」。而在烈治文山市购买旧屋翻建豪宅的面积可多达5,000至6,000平方呎。 至于翻建豪宅的建筑成本一般为每平方呎200元，整个建筑设计过程，包括现有房屋测量、建筑方案草图、施工图设计和上报政府审批等，周期为8个月左右，从新屋破土动工至完工的周期也至少需要8个月。 华裔买旧屋翻新 转手赚数十万 多伦多的华人地产经纪指出，在寸土寸金的多伦多市区购买旧屋重建新屋或豪宅的现象已屡见不鲜，现有愈来愈多的华裔买家选择购买旧屋后翻建新屋，转手后获利数十万元的例子比比皆是。 他举例说，他在最近刚为客户成功售出了一栋位于士嘉堡的豪宅，成交价高达162万元。该名客户是一名华裔妇女、全职家庭主妇，她在几年前委托他以40万元购买了一栋位于华登路夹亨廷活路交界处附近的平房，入住两年后将其拆毁重建，建筑费花费了60万元。该名客户在搬入新屋一年多后将其出售，成交价高达162万元。 他的另一名客户手头持有25万元的资金，并通过银行按揭贷款购买了位于多伦多的罗伦斯路夹阿梵奴路一块90万元的地皮。该名客户随后又通过建筑施工贷款，在该块地皮上新建了一栋面积为3,000平方呎的豪宅，并在近期以210万元的成交价出售，在扣除购买土地的成本和建筑成本后净赚了20多万元。 他说：「当土地的价值超过翻建的成本，就容易产生购买旧屋重建新屋或豪宅的现象。不过，在多伦多的华人社区，购买旧屋重建新屋或豪宅的买家倾向于自住的比例多达七至八成。」 他在谈及建筑成本时解释说，大型建筑商兴建住宅的建筑成本通常为每平方呎110元，但用于自住的房屋，在建筑材料方面会更加高档，好一点的房屋每平方呎的建筑成本为160元至200元，更高档的可达250元至280元。 旧屋拆卸重建成趋势 规划师忧社区特色消失 多伦多的房地产市场火热滚滚，在寸土寸金的多伦多市区购买旧屋重建新屋或豪宅的现象已成为未来的发展趋势。不过，城市规划专家对上述趋势感到忧虑，担心这一现象将导致多伦多社区的特色逐渐消失。 根据多市政府的统计数据，市府在今年1月1日至5月11日期间已批准了多达375宗旧屋拆毁重建的申请，其中有超过半数集中在北约克。此外，怡陶碧谷南部地区也占相当大的比例。 在多伦多的惠柳第选区，有76栋旧屋已被批准拆毁重建，当地的市议员庄霏伦(John Filion)指出，将旧屋拆毁重建在该选区很受欢迎，因为当地的房屋原本较小，但地皮很大且愈来愈值钱。 他认为，将旧屋拆毁重建可能将提升物业的价值，但会削弱创建紧密社区的努力。 怀雅逊大学城市和地区规划学院的城市规划专家Mitchell Kosny则担心，将旧屋拆毁重建的趋势将导致多伦多社区的特色逐渐消失。 |
